外国人在葡买房价格高58%，差价70%

今年，住房危机几乎每天都被提上议事日程，葡萄牙如何走到这一步的？谁应该对此负责？到底是什么导致了住房危机？

1. 当谈论住房危机时，都在谈论什么？

住房危机表现为房价和房租的大幅上涨，尤其是自2013年以来，这使得最弱势群体（如移民、老年人、学生、低收入家庭等）难以获得体面的住房，也难以承受越来越高的努力率（收入中用于支付住房的份额）。房价和租金的增长远远超过了家庭收入的相对增长，几乎是家庭收入增长的三倍，从而扩大了供应价格与需求能力之间的差距。

2. 造成住房危机的原因是什么？

当前住房危机的深刻根源在于几十年来对住房和城市改造的公共投资不足。除了国家在住房方面的投资不足之外，还必须补充导致经济适用房供应量大幅减少的其他原因：

过度旅游化和当地住宿设施的扩张；

房地产投资基金的免税政策；

城市改造法简化了历史中心的快速振兴程序；

租赁法的自由化引发了成千上万的驱逐事件（自由化始于 20 世纪 90 年代，但在 2012 年的法律 NRAU（Novo Regime de Arrendamento Urbano，又称 "驱逐法"）中达到顶峰）；

政府制定了吸引外国投资房地产的计划（非惯常居民、黄金签证和数字游民），吸引了与葡萄牙人相比购买力较高的新的富裕国际住宅需求。

3. 为什么葡萄牙的公共住房存量如此之低，与其他欧洲国家相比仅为2%左右？

预算拨款一直很少，各届政府的公共资金渠道一直不足以满足新建或修复社会或公共住房存量的需求。除了 20 世纪 90 年代初的 "特别安置计划"（PER）（该计划的任务是消除棚户区，让成千上万的家庭住上体面的住房）之外，住房市场的准入一直由私营部门提供保障。自 20 世纪 80 年代中期葡萄牙加入欧共体以来，对住房的最大公共投资是为购房者提供利息补贴和税收优惠。1987 年至 2011 年间，约 90 亿欧元投资中的 75% 流向了银行，用于补贴住房贷款和保障大众获得住房所有权。

4. 在这场住房危机中，经常听到的"驱逐法"是什么？

它本质上是一部法律，其主要目的是终止 1990 年代之前签订的租房合同，而不保障租户的权利。

《全国房租调整法》规定了一种更新房租的机制，导致许多租户负担不起房租，影响到社会经济地位较低的家庭，特别是在里斯本和波尔图等大城市的历史中心地区，这些地区是房地产资本的机遇区。如果房东声称要把房子留给自己或后代居住，或者声称要进行更多的结构性工程，那么这项法律就会使驱逐房客变得更加容易。

这些建筑拥有得天独厚的中心位置，而且状况不佳，这为房地产投机提供了巨大的机会，因为房地产开发商和建筑公司在修复这些建筑后，会以远高于空置时的价格出售。

2012 年法律颁布后，又出现了其他一些与该法的新自由主义方向相悖的法律，但这些法律都未能阻止驱逐行为，也未能使租赁市场具有可信度、稳定化和规范化。

5. 租金价格飞涨。是否有新合同控制机制？

租赁市场是葡萄牙少数几个不受政府或独立机构监管或控制的经济活动领域之一。无论是从收费价格、出租房屋的居住条件还是房东与租户之间的合同条件来看，都没有任何监管。如今，国家统计局公布的年平均通货膨胀系数是自由化市场中房租年增长率的指示值，但新合同显示出更高的增长率，有时超过 10%，因为监管框架允许这样做，而且对房租的增长没有限制。

6. 房地产基金对住房价格有很大影响，因此甚至影响到人们购买住房的机会。它们是如何运作的，对危机的真正影响是什么？

尽管房地产市场的活动不透明、不清晰、不客观，但现在人们已经知道，房地产投资基金（FII）是住房危机的原因之一，因为它们以快节奏和投机性的方式将住房作为金融资产，强烈攫取资本收益，收购、改造和出售房产，而往往没有增加房产的生产价值。更重要的是，这种资本循环所介入或包含的许多房产都是在很短的时间内进行交易的，而且多年来一直空置，没有进入市场，限制了住房的供应，从而抬高了房价。

这种行为被称为房地产投机。根据国家立法（1 月 13 日第 7/2015 号法令），外国投资机构可免缴税款，这意味着外国投资机构赚取的大部分收入无需纳税。典型的外国投资机构收入，特别是财产收入和资本收益（分别征收 25% 和 12.5% 的税率）不再征税。所有这些税收方案使葡萄牙得以创建一个离岸天堂，为房地产投资提供独特的回报条件，无需向国家支付任何补偿和税收义务。2018 年 11 月，议会通过立法，批准终止免征 IMT（市政转让税）。

7. 非居民外国人和数字游民也经常被指责为问题之一，因为他们比在葡萄牙工作的人买得起更贵的房子。他们在这场危机中占多大比重？

很难评估他们对住房市场的影响，但这些群体构成了新的国际居住需求，他们的购买力远高于普通葡萄牙人，无论是从获得居住权的角度，还是从获得社区商业和服务的机会和频率的角度来看，都对房价和总体生活成本造成了上升压力。外国人购买房屋的价格比葡萄牙居民高出58%。根据国家统计局的研究，在里斯本和波尔图大都会地区，卖给外国人的房屋价格相差超过70%。这些新需求者在买房时最终会与葡萄牙人竞争，而他们日益增长的购买力也制约了每平方米房价的上涨，因为他们更愿意选择豪华住宅、私人公寓或市中心的高尚历史区域，这就提高了房地产和土地的价值。

8. 当看到大城市的中心街区外正在兴建豪华住宅区时，还能谈论"城市化"吗？

城市化并非历史悠久的城市中心独有的过程，而是正在向郊区蔓延。在这些地区出现的新的房地产产品，无论是通过新建还是城市改造，都是面向中上层或上层阶级的豪华产品，总会诱发城市化。要实现贵族化，只需感受到相关地区的社会和阶级重新组合的趋势，即变得更加高贵或资产阶级化。这不仅体现在住房市场上，也体现在商业景观和公共空间上。

9. 这种现象如何导致驱逐？

在这种情况下，谈论的是间接或无形的迁移。在传统上没有投资的地区或典型的工人和劳动阶层居住和定居的地区，通过吸引私人资本和房地产动力，出现了 "城市化"现象。房地产开发商和建筑商的利润率和回报率更高，因为他们以非常低廉的价格购买空置房产，进行小型工程，然后以生产成本四五倍的价格出售。其结果是，随着该地区住宅需求的增加，房价和租值也随之攀升，房地产市场价值开始暴涨。这样一来，居住在这些街区的居民将开始感受到房价（房款或租金）上涨带来的压力，如果他们的收入无法支撑房价的上涨，离开和被驱逐出街区将不可避免。

10. “社会住房计划"与"经济适用住房计划"有何区别？

社会住房是一个自 20 世纪初就存在的术语，也被称为社会利益住房，指的是一种住房，一般集中在大型城市综合社会街区或散落在私人住房中，但其部分后来被国家或市政当局收购。它的目标群体是生活在不适宜的住房条件下（不稳定、不健康或不安全）的低收入人群或家庭，也就是说，他们很难获得住房自主权，也很难在自由的私人市场上获得正式住房，以实现其在人类尊严条件下的住房权。由于"社会住房"一词带有一定的社会烙印，因此已被 "公共住房"所取代。

经济适用房（一个最近的术语，在过去十年中变得越来越普遍）的目的与社会住房类似，保证以与家庭收入相适应的价格获得住房，银行分期付款或房租金额不超过家庭收入的 1/3 以上。它们主要面向受住房危机影响的中产阶级或中下层家庭。社会住房分配给国家、市政当局或其他公共当局拥有的房产，而经济适用房可以属于任何类型的业主，无论是公共业主还是私人业主。

11. 建筑业对这场危机是否负有责任？

目前，来自国外的新住宅需求扭曲了当地的住房和租赁市场，使建筑业生产经济适用房失去了吸引力。另一方面，建筑业受到 2008/09 年危机的严重影响，很难进行结构调整，以重视城市改造项目，而更倾向于新建项目，固步自封。此外，随着建筑材料成本的上升和劳动力的严重短缺，中小型建筑企业将很难投资于经济适用房的生产，因为目前每平方米的生产成本没有增长的机会。

12. 有哪些办法可以调节租金？

解决方案包括增加提供有条件、有支持或可负担租金（最多为家庭收入的三分之一）的市政公共方案，动员部分或全部具有居住功能的空置公共财产用于这一部门。正如《住房基本法》（第 5 条）所倡导的那样，国家和市政当局还应为将私人空置房产投放到公开市场提供税收优惠，甚至对那些因空置而失去社会或经济功能的房产予以处罚，特别是在市场无法满足强烈居住需求的地区。这样就有可能通过增加供应来间接调控租金。还应促进大幅降低房东的税收负担，这不仅取决于合同期限，还取决于每平方米的租金。房租控制/冻结或房租上限等措施，以及对租户或房东的财政支持和补贴，都应是例外措施，且持续时间很短，因为多项研究表明，这些措施的影响扭曲了市场价格，减少了经济适用房的供应。

13. 国家是否应该对这些问题进行管理？在一个像现在这样的自由市场中，如何保障宪法规定的住房权？

无论政治派别如何，目前的共识是，国家是实现住房权的基本和不可或缺的代理人，或多或少拥有监管和干预私人市场的权力。从宪法上讲，国家有责任实现住房权。《宪法》第 65 条规定，国家有权通过推行适当的公共政策来解决住房问题。鉴于宪法文本，国家有责任在城市土地开发、建筑物修复和住房供应的各个层面进行干预，包括作为监管者、推动者、直接提供者和所有者，特别是为最弱势群体提供住房。为此，国家预算必须每年划拨足够的资金，以确保有足够的资金来满足现有建筑的保护和修复以及新建筑的需求。

14. 解决这一危机最直接有效的办法是什么？

首先，大幅增加住房的公共供应量，以规范市场并消化现有的无法解决的巨大需求。为此，地方议会需要动员和重视市政房产，促进其维护或修复，以保障其充分利用，符合房产的社会功能。

需要制定 "市政无障碍和社会租赁计划"，以分散的市政不动产为基础，建立一个可负担得起的和社会租赁的房屋库，从根本上由公共资金提供资金，但不排除为私人将其财产放入该房屋库制定激励措施。还可以制定措施，允许地方当局以非投机性价格收购空置房产，以便以可负担得起的社会价格出租。

由于用于建造永久性住房的新建筑投资减少是可以理解的，也是不可避免的，因此，城市再生已成为一种不可避免的模式。这不仅是为了保护建筑遗产、振兴城市中心、保证建筑部门的工作，而且从土地利用规划的角度来看，它还保证了城市周边地区的控制，防止了不可持续的过度扩张。

15. 建筑不是一个直接的选择吗？

由于解决住房危机的紧迫性是短期的，因此新建筑最终将是不合时宜的。葡萄牙不存在住房短缺问题。葡萄牙是经合组织国家中每个家庭拥有过剩住房最多的国家。住房数量比家庭数量多 150 万。最大的问题是，这些住房大多为私人所有，由于各种原因没有进入市场。

16. 为什么葡萄牙有这么多空置房？

目前，根据 2021 年人口普查的结果，全国约有 725 000 处空置房，里斯本大都市区有 150,000 处，其中 48,000 处位于里斯本市，2000 处属于中央政府和市议会所有。

全国空置房数量如此之高的原因有很多。首先，结构性地缺乏对城市更新的投资，而城市更新对建筑物的维修和保护至关重要。这种情况，再加上里斯本和波尔图在 20 世纪 40 年代至大约 90 年代期间冻结房租，也造成了业主和房东的非资本化，降低了房地产行业对国家的信心，从而限制了租赁市场上的房屋供应。葡萄牙在 1990 年之前冻结租金的措施对租赁市场产生了重大影响，例如减少了租赁房产的供应，因为许多房东因缺乏投资维护和更新房产的经济动力而将其房产撤出市场。此外，许多业主选择出售房产，而不是继续出租。

其次，大量未分割继承的情况长期存在，由于主观上的人际冲突、缺乏兴趣、移居国外、去资本化甚至业主放弃等问题，很难充分调动空置房产的经济或社会功能。

最后，相当数量的空置房产不在市场上，人为地抬高了价格，因为它使供应变得稀缺。因此，许多空置房产不在市场上的这种情况是出于大业主的寻租和投机性同质经济观点、国内或国外投资者、房地产投资基金或其他开发商、建筑商、与大型房地产资本有联系的投机者等占主导地位的群体出于寻租和投机性同体经济的目的，抢占房地产，限制和扼杀供应，从而调节价格，加剧和延长住房危机。

17. 其他国家的公共住房比例比葡萄牙高得多，这些国家采取了哪些措施可供借鉴？

一般而言，其他国家采取的措施包括增加公共住房供应和规范市场，吸引空置房源用于公共或私人供应的经济适用房和租赁房。

在芬兰赫尔辛基，将近五分之一的住房属于市政当局，市政当局以长期租赁的方式提供住房，目的是确保其领土上的住房权和社会多样性。

在维也纳，公共和合作部门的比重很大，达到现有住房总量的 40%，自动发挥了市场调节机制的作用。

在英国、丹麦和荷兰，新的中产阶级房地产开发项目通常会包括10%至20%的住房配额，面向更弱势的下层或中下层群体。

同样以丹麦为例，法律规定，不居住自己房屋的房主必须以其他方式居住。因此，当房屋空置超过六个月时，房屋所在的市政府有权强制房主将房屋投放到租赁市场，由市政府指定租户，从而避免出现长期供应不足的现象。

原文链接：

https://www.sapo.pt/noticias/atualidade/artigos/o-que-nos-levou-a-crise-da-habitacao-o-explicador-do-sapo-ajuda-a-esclarecer

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